ЕЦБ предупредува на хаотичен пад на цените на становите во еврозоната: што ги чека Хрватите?

На западните, развиени пазари во ЕУ, корекцијата на цените на станбените и деловните недвижности веќе доби на интензитет. Поскапите кредити ги прават недвижностите непривлечни за граѓаните и инвеститорите. Хрватска, како и целиот Балкан си има свои специфики. Таму има многу помала градежна активност одошто пред кризата во 2009/2009 година, а поскапувањето на недвижнините на приморјето поради зголемениот број ноќевања,  влијае и врз цените во цела држава. Во делот на комерцијалните недвижнини исто така постои недостиг на нов и квалитетен простор. Поради сето ова, не се очекува драматичен пад на цените на квадратот како во поразвиениот дел на ЕУ.

На сите оние кои се надеваат дека поради растот на каматите и потрошувачкиот песимизам во еврозоната, наскоро цените на становите во Хрватска ќе почнат значително да опаѓаат, информирани пазарни аналитичари велат дека не треба премногу да се надеваат. Иако овој тренд се очекува во земјите на ЕУ, а веќе започна на западните развиени пазари, во Хрватска, поради специфичните околности, не се очекуваат никакви драматични корекции некое време, а доколку цените почнат да паѓаат, ќе биде значително побавно од ЕУ просекот, пишува загрепски Пословни дневник.

Повод да се види како во следниот период би можел да дише хрватскиот пазар на недвижности, од Пословни нашле во новиот Извештај за стабилност на Европската централна банка (ЕЦБ), во кој, меѓу другото, предупредуваат дека цените на станбениот простор во еврозоната би можеле хаотично да паднат, бидејќи становите поради високите каматни стапки стануваат недостапни за граѓаните и непривлечни за инвеститорите.

На развиените пазари во ЕУ цените веќе паѓаат

Тоа е еден од неколкуте ризици нагласени во анализата на ЕЦБ за финансиската стабилност, при што повисоките трошоци за задолжување и побавниот економски раст им наштетуваат на  бизнисите и домаќинствата. Имено, од минатиот јули, ЕЦБ се обидува да ја заузда инфлацијата со зголемување на каматните стапки и се чини дека ќе опстои на својата строга монетарна политика и во наредните месеци. Најсилното зголемување на каматните стапки во последниве неколку децении сега почнува да се чувствува на пазарот на недвижности, кој доживеа бум во текот на децениите на лесно достапни поволни заеми.

„Гледајќи во иднината, падот на цените на недвижностите би можел да стане хаотичен, бидејќи зголемувањето на каматните стапки на новите хипотекарни заеми се повеќе ја загрозува нивната достапност и го зголемува товарот на каматите на постоечките хипотекарни заеми“, предупреди ЕЦБ. Ова особено важи за земјите каде што преовладуваат хипотекарните заеми со променлива каматна стапка, како што се Португалија, Шпанија и балтичките земји.

ЕЦБ, исто така, предупреди дека регионите каде што институционалните инвеститори заземале големи позиции на пазарот на станбени недвижности би можеле да добијат поголем удар доколку капиталот се повлече. Ова ги вклучува Берлин, делови од западна Германија и големите градови како Париз, Мадрид, Лисабон и Даблин.

На западните, развиени пазари, корекцијата на цените на станбените и деловните недвижности веќе доби на интензитет. Поздравите пазари имаат еластични цени и релативно брзо се прилагодуваат на економските циклуси, наместо пазарот да остане „замрзнат“ или со многу мали волумени бидејќи продавачите не сакаат да прифатат пониски цени, а купувачите не се подготвени да ги платат поради макроекономската клима и негативните очекувања.

Каде е Хрватска? Накратко, меѓу силна побарувачка и слаба понуда, и повторно со најави за добра туристичка сезона, а веќе се виде како зголемувањето на ноќевањата влијае на цените на станбениот квадрат.

„Последните 15 години, поточно периодот од финансиската криза 2008/2009 година до минатата година се карактеризираше со историски ниски каматни стапки. Тоа беше ера кога каматните стапки беа околу нула, правејќи ги трошоците за задолжување ниски, а парите релативно евтини.

Ваквата состојба влијаеше на намалувањето на приносите од заштедите и традиционалните форми на инвестирање како што се обврзниците. Инвеститорите, прифаќајќи пониски приноси, покажаа подготвеност да платат повисоки цени (бидејќи цената и приносот се обратно поврзани), што беше видливо и кај комерцијалните и кај станбените недвижности. Во тоа опкружување, каде што цените на недвижностите растеа, а трошоците за финансирање паѓаа, инвеститорите беа особено мотивирани да инвестираат и да купуваат, притоа намалувајќи ја нивната перцепција за ризик. Резултатот беше постојано голема побарувачка“, објаснува Иван Лаљак од Колиерс Хрватска за Пословни дневник.

Хрватска каска со новите градби

Растот на каматите го означува почетокот на новата ера – ерата на поскапи пари. Бараните приноси и дисконтните стапки растат, додека цените на имотот пропорционално паѓаат. Комбинацијата на високи цени (резултат од претходниот период) и повисоки финансиски трошоци го прави недвижниот имот помалку достапен, што доведува до пад на побарувачката. Намалувањето на побарувачката резултира со корекција на цената.

„Како што беше истакнато во неодамнешната публикација на Европската централна банка (ЕЦБ), трендот на корекции на цените е веќе видлив на некои пазари во Европската унија и се очекува овој тренд да продолжи во текот на следниот период на ниво на цела ЕУ. Кога зборуваме за Хрватска, светските трендови неминовно влијаат на нашиот пазар, иако со одредено временско задоцнување. Хрватскиот пазар има свои специфичности, каде што цените на недвижностите беа погодени од APN програмите и намалената активност во градежниот сектор (денес се гради многу помалку  отколку пред кризата 2008/2009 година).

Покрај тоа, странските купувачи веќе подолго време покажуваат значителен интерес за Хрватска. Влезот на Хрватска во Шенген и во еврозоната дополнително го зголеми овој интерес, што им го олесни на странските купувачи да купуваат имоти кои сè уште се релативно достапни за нив. Токму поради оваа сложеност на ситуацијата, тешко е точно да се предвиди идното движење на пазарот на недвижности во Хрватска“, вели Лаљак.

Статистиката на Еуростат, која неодамна објави податоци за бројот на издадени одобренија за градба во 2022 година, покажува дека Хрватска „доцни“ со нови градби, а Хрватска е меѓу европските земји кои забележаа зголемување на бројот на градежни дозволи во 2022 година.

На третото место по раст на бројот на издадени одобренија за градба минатата година, Хрватска е меѓу деветте европски земји кои забележаа раст во овој сегмент минатата година и скокна од просекот на ЕУ. Имено, по зголемувањето на издадените одобренија за градба во просек за 15 отсто во 2021 година на крилата на оптимизмот со слабеењето на пандемијата на ковид, активноста на ниво на ЕУ минатата година падна во просек за пет отсто, додека Хрватска „надоместува“, покажуваат податоците на Евростат.

Имено, ниту обемот ниту бројот на градежни дозволи во Хрватска се’ уште не се вратени во периодот пред големата криза од 2008 година,  пред се’ затоа што нема доволно инвестициски производи во бизнисот со недвижности во однос на активниот капитал кој е подготвен да оди во недвижен имот.

Како што неодамна  објасни Ведрана Ликан, управен партнер во Colliers, Хрватска е сè уште недоволно развиена и недостасуваат производи за недвижнини во сите сегменти – од станови до деловни згради, хотели и логистика. Целиот постоечки фонд за недвижности е исклучително стар (канцелариските згради во Загреб се претежно постари од 15 години) и секој ден е се’ помалку адекватен на стандардите што ги бара пазарот. Во исто време, недостигаат гринфилд инвестиции кои ќе донесат нов квалитет и ќе го подигнат севкупниот стандард на производите за недвижнини на повисоко ниво.

Туризмот како фактор

Туристичката активност, претежно во приватното сместување, е уште еден фактор што влијае на цените на станбените квадратни метри во Хрватска, што го докажа и Економскиот институт во Загреб во својот проект TourCro, кој беше спроведен во соработка со колегите од Универзитетот во Дубровник и Институтот за туризам.

Се покажа дека колку е поголемо учеството на станбените единици што се издаваат за туризам во вкупниот број станбени единици во просечната единица на локалната самоуправа, толку се повисоки цените на становите. Што е уште поважно, зголемувањето на бројот на туристички имоти за изнајмување не само што ги зголемува цените на становите во единицата на локалната самоуправа каде се врши туристичко изнајмување, туку влијанието на овој зголемен број станбени единици за туристички изнајмувања се прелева прво на соседните локални единици,  а потоа во целата земја.

Тоа значи дека поскапувањето на приватното туристичко сместување не само што ја зголемува цената на становите во единиците на локалната самоуправа кои се занимаваат со туризам, туку и на другите локални единици, без разлика дали се крајбрежни или континентални, кои немаат врска со туризмот и кои немаат никакви директни придобивки од него. Прашање е, според тоа, како оваа туристичка година, а индициите се дека може да има повеќе ноќевања отколку пред пандемијата, ќе влијае на цените на недвижностите низ целата земја.

Аналитичарите и натаму веруваат дека хрватскиот пазар моментално е на самиот крај на циклусот на експанзија и дека постепено ќе премине во фазата на ладење, но нема да може се’ да се стави под ист именител.

„На пазарот на станови, иако генерално продолжуваме да бележиме раст на цените, забележуваме дека цените на некои локации го достигнаа својот максимум, а растот на цените е проследен со намалување на обемот на трансакции.

На пазарот на комерцијални недвижности забележуваме одредена внимателност на инвеститорите и благ пораст на бараните приноси. Сепак, поради ограничените можности за инвестирање на пазарот, сѐ уште силната побарувачка за нашиот регион, како и големата количина на капитал кој бара засолниште во недвижности како заштита од инфлација, на краток рок не очекуваме силни корекции на цените на комерцијални недвижности, особено оние на атрактивни локации.“ заклучува Лаљак.