Сериозни институционални инвеститори се интересираат за изградба на комерцијални недвижнини во Македонија

Бизнис консултантите од ФортонМКА со коишто разговаравме сметаат дека на Скопје му недостига посебен дел, т.н. „бизнис сити“ по урнекот на Белград, Софија или Загреб ако се задржиме на регионов.
Добрата вест е што последниве месеци во земјава за првпат доаѓаат меѓународни институционални инвеститори, со завидно портфолио на комерцијален недвижен имот (без вклучен сегмент домување) кој што го имаат во своја сопственост и управуваат со истиот, а се веќе присутни во регионот.

Иако во Скопје последниве десетина години се забележа своевиден подем на изградба на квалитетен деловен простор, следна фаза од развојот на комерцијалните недвижнини би бил еден посебен дел, т.н. “бизнис сити (анг.business city)”, каде што ќе бидат концентрирани неколку поголеми згради исклучиво наменети за бизнис активности во канцелариски простор, или „офис спејс (анг.office space)”. Тој бизнис сити може да биде малку подалеку од строгиот центар на градот, по урнекот на она што го гледаме во Белград, Загреб, Софија, ако се задржиме само во регионот, велат од ФортонМКА, консултантска компанија за недвижности.

„Освен неколкуте индивидуални згради лоцирани во центарот на Скопје, со околу  8.000 м2   простор за под закуп во секоја, следниот чекор во развивањето на сегментот канцелариски простор го гледаме во ‘бизнис сити’. Овие помали, т.н. mid size проекти ќе постојат и понатаму, но најголемиот фокус на инвеститорите според нас, треба да биде ‘бизнис сити’. Ова се однесува на специјализиран проект, при чие планирање би се замале предвид специфичните технички и содржински потреби на компаниите, посебно од ИТ секторот. Предизвикот е повеќеслоен, со тоа што освен содржински, треба да се постигне и атрактивна закупнина. Затоа ваквиот програм, поставен надвор од централната бизнис зона (CBD Central Business District), димензиониран внимателно согласно пазарните трендови и предвидувањата на среден рок (околу 5 години) подразбира соодветна транспортна инфраструктура, како и примена на меѓународни стандарди за изградба на А класа на бизнис центри“, објаснува Катарина Николов, оперативен директор на ФортонМКА.

Квалитетен работен простор, по највисоки стандарди, со сите удобности што ги пружа на вработените, станува се’ повеќе битен фактор за привлекување на кадар, процес што е сериозен предизвик за македонските работодавци во последно време.

„Освен ИТ секторот, се појавуваат и други комплементарни дејности, или пак сосема нови бизнис сегменти коишто ќе бидат заинтересирани за квалитетен канцелариски простор. На пример, последниве години видлив е подемот на call центрите коишто најчесто бараат голем простор, затоа што вработуваат и по неколку стотини луѓе“, додава Дарко Костадинов, консултант во компанијата .

Според моите соговорници многу мал број бизнис центри во Скопје ги исполнуваат меѓународните критериуми и дефиниции за „класа А„. „Македонската класификација за класа А бизнис центар претставува систем на критериуми прилагодени согласно локалниот пазар. Затоа гледаме простор за развој на повеќе нивоа: технички, содржински, ценовно, големина на проект, креирање на Signature project – Носител на новини“,  велат тие.

Клиентите бараат флексибилен канцелариски простор

Олга Дервенџи, менаџер за бизнис развој, се надоврзува со констатацијата дека се’ повеќе компании досега сместени во постарите деловни центри во Скопје бараат канцелариски простор на премиум локации или локации со лесен пристап до градската инфраструктура.

„Се преферира флексибилен простор кој може да се приспособува според потребите на клиентите, со обезбедени доволен број на паркинг места, за што генерално се претпочитаат деловни згради, односно современи бизнис центри од класата А “, објаснува Дервенџи.

Од ФортонМКА неодамна  одржаа и презентација на својата анализа на пазарот за недвижности во 2021 година и трендовите за годинава, каде што во делот на канцеларискиот простор истакнаа дека ИТ компаниите со најголема застапеност од 36% учествуваат во вкупно изнајмениот канцелариски простор. Воедно, побарувањата за најголеми површини по компанија доаѓаат исто така од ИТ индустријата. Поради постојаното проширување, овие компании закупуваат површина која е одраз на предвидениот повеќегодишен раст.

Исто така, анализата вели дека 80% од вкупните трансакции во 2021 година се лоцирани во централното градско подрачје во Скопје, но со инфраструктурниот развој во другите делови од градот, компаниите ги имаат предвид и бизнис центрите во новите градски урбани зони надвор од централното подрачје. Најчестите трансакции се однесуваат на закуп на канцелариски простор од 150 до 400 м², но трендот на зголемување на површините во 2021 е обележан со трансакции кои достигнаа 4,000 м².

Малопродажните паркови како алтернатива за моловите во помалите градови

Што се однесува до малопродажниот  трговски деловен простор, од ФортонМКА велат дека во 2021 година, овој сегмент стабилно закрепнувал од пандемијата. Клиентите се вратија на шопинг искуството во традиционалните формати на малопродажба поради потребата за социјална интеракција и физичко присуство. Минатата  година беше обележана со отворањето на најголемиот трговски центар во Македонија, East Gate Mall и влез на пазарот за група долго очекувани брендови. 

Покрај овој мол, и двата нови проекти што се во тек, Diamond Mall и Cevahir Mall, фокусот во развојот на малопродажниот сегмент е позициониран во градовите од внатрешноста на Македонија, со тенденција на отворање на малопродажни, т.н. retail паркови.

„Недостигот  на квалитетен простор, како и потребата за проширување на меѓународните брендови во другите градови освен Скопје, создава одлични можности за инвеститорите идните вложувања да ги насочат кон малопродажните паркови, но исклучиво според меѓународните стандарди за ваков тип проекти.“, вели Катарина Николов.

Николов  укажува и на еден феномен што се случува во делот на малопродажниот деловен простор, а тоа е што понудата на простор надвор од организираните целини (трговски центри) значајно се зголемува и истата не е усогласена со реалната побарувачка.

„ Ова е резултат на изградбата на компатибилни намени во сегментот домување, што резултира со предимензиониран малопродажен простор во голем број на станбени згради. Ако земете да преброите колку вкупно површина на деловен простор е предвидена под зградите што моментално се градат или ќе се градат во следните 2-3 години, би добиле простор од над 100.000 м², што е околу три пати колку Skopje City Mall, или пак нешто над два пати повеќе од East Gate, на пример. Ова е предизвик за пазарот, затоа што се создава притисок врз инвеститорите, се губи контролата од страна на самите сопственици, се мешаат комерцијални активности со сегмент на домување, итн. Предлагаме поголемо внимание при планирањето и изградбата на објекти со компатибилни намени“, вели Николов.