Connect with us

македонија

Становите поскапеле за 18% лани, годинава темпото нешто забавено

Најголем пораст на цените од почетокот на кризата

објавено

на

Растот на цените на становите и натаму во еден дел произлегува од факторите на страната на понудата, при натамошен раст на трошоците на материјалите и цената на трудот во градежништвото, се вели во анализата на Народната банка. Придонес има и побарувачката, при натамошен солиден раст на станбените кредити, којшто сепак е побавен во споредба со претходната година во услови на постепено затегнување на кредитните услови.

Пазарот на недвижности во текот на 2022 година се одликуваше со натамошен раст на цените на недвижностите, којшто во текот на годината забрза и го достигна највисокото ниво од периодот на глобалната економска и финансискa криза, се вели во Извештајот за финансиската стабилност што го објави деновиве Народната банка.

Според индексот на цените на станови, номиналната стапка на раст на цените изнесуваше 17,8% на годишна основа, што е повеќе за 11,7 процентни поени во споредба со 2021 година. Анализата на динамиката посочува на забрзување на растот во текот на годината, така што просечната годишна стапка се зголеми од 14,4% во првото на 20,9% во второто полугодие на годината.

Од крајот на 2022 година, растот на цените на становите почна да забавува, што продолжи и во првата половина на 2023 година, иако сѐ уште е на повисоко ниво (12,9% во вториот квартал на 2023 година). Реалната стапка на раст на цените изнесуваше 6,1%, што е забавување на реалниот раст во однос на претходната година (8,1%). 

Растот на цените на недвижностите е речиси глобално присутен феномен во последните неколку години, вклучително и во земјите од Европската Унија. Во 2022 година, на ниво на  Европската Унија беше остварен просечен раст на цените на становите од 7,7% и 7,0% во еврозоната, што е поумерено придвижување во споредба со домашната економија. Растот на домашните цени е поблиску до просекот од 14,9% во земјите членки на Европската Унија од Централна и Југоисточна Европа (ЕУ-ЦЈИЕ). Промената на цените на македонскиот пазар на недвижности е во склад со промените во земјите од ЕУ-ЦЈИЕ и доколку растот на цените се приспособи за стапката на инфлација.

Важен фактор којшто и натаму влијае врз растот на цените е зголемувањето на градежните трошоци како фактор на страната на понудата. Вкупните трошоци за изградба на нови станбени згради во 2022 година се зголемија за 22,0% на годишна основа. Слично како и во претходната година, растот произлегува од зголемувањето на материјалните трошоци во градежништвото, но забележително е и зголемување на придонесот на трошоците на трудот.

Поскапуваат кредитите, можна е забавена побарувачка на станови

Растот на цените на становите и натаму во еден дел произлегува од факторите на страната на понудата, при натамошен раст на трошоците на материјалите и цената на трудот во градежништвото, се вели во анализата. Придонес има и побарувачката, при натамошен солиден раст на станбените кредити, којшто сепак е побавен во споредба со претходната година во услови на постепено затегнување на кредитните услови.

И покрај високиот раст на цените, растот на вкупната вредност на истргуваните недвижности значително забави во однос на претходната година. Понудата на нови станови и натаму се зголемува, под влијание на зголемениот број станови во градба, што е одраз на големиот број планирани нови станови според одобренијата издадени во претходната година. Од крајот на 2022 година, растот на цените на становите почна да забавува, што продолжи и во првата половина на 2023 година, иако и натаму е на повисоко ниво.  

Се очекува дека промените во цените на становите во следниот период ќе бидат определени од односите помеѓу понудата и побарувачката, коишто засега не упатуваат на поголема нерамнотежа на овој пазарен сегмент. Движењата на пазарот на недвижности засега не упатуваат на постоење опасност од евентуално поостро свртување на циклусот и  брза и силна надолна корекција на цените, што може да влијае врз ликвидноста на пазарот и следствено врз ликвидноста на заложените недвижности кај банките.

„Сепак, потребна е внимателност, особено ако се земе предвид амбиентот којшто сè уште е неизвесен и растот на трошоците за финансирање, што може да ја ограничи пристапноста до банкарски кредити, а преку нив и финансираната побарувачка за станови. При раст на каматните стапки, зголемена е и ранливоста на постојните кредитокорисници на ризикот од влошена можност за отплата на долговите, што доколку се оствари, може да доведе до остварување на кредитниот ризик во билансите на банките.“, велат од Народната банка.

Овие ризици засега се ограничени, а особено е важно што банките се соодветно капитализирани со способност за ублажување на ризиците, а со носењето на макропрудентните мерки во доменот на контрацикличниот заштитен слој на капиталот и квалитетот на кредитната побарувачка дополнително се зајакнува отпорноста на банките на шокови.

Поскапените станови го забавија обемот на трансакции

Во услови на историски висок раст на цените и нето-заострување на кредитните услови, растот на обемот на трансакции со станови значително забави на годишна основа. Вкупната вредност на истргуваните станови во првите три квартали од 2022 година се зголеми за 2,3% во споредба со истиот период од претходната година, наспроти 33,6% колку што изнесуваше растот во претходната година. Слични се движењата и кај вкупната вредност на истргувани куќи, којашто во истиот период е повисока за 10,8% на годишна основа (раст од 37,5% во претходната година).

 Важен фактор којшто и натаму влијае врз растот на цените е зголемувањето на градежните трошоци како фактор на страната на понудата. Вкупните трошоци за изградба на нови станбени згради во 2022 година се зголемија за 22,0% на годишна основа. Слично како и во претходната година, растот произлегува од зголемувањето на материјалните трошоци во градежништвото, но забележително е и зголемување на придонесот на трошоците на трудот. Зголемувањето на трошоците на трудот за 22,1% на годишна основа соодветствува со повисоките нето-плати на вработените во градежништвото вклучени во изградбата на згради од 21,3%.

Придонес кон повисоките трошоци има и силниот раст на постигнатата просечна цена на истргувано градежно земјиште, којашто во првите три квартали од 2022 година порасна за 32,3% во споредба со истиот период во 2021 година. Оттука, цената на чинење на новоизградените станови по квадратен метар во 2022 година се зголеми за 21,3% по минималното зголемување во претходната година.

Понудата на нови станови и натаму се зголемува

Понудата на нови станови и натаму се зголемува, што речиси во целост се јавува поради зголемениот број станбени згради во градба. Во првите три квартали од 2022 година, просечната понуда на станови достигна 25.901 стан, што е зголемување од 13,9% во споредба со истиот период од претходната година. Ваквото зголемување се јавува во услови на зголемен број станови во градба, што се должи на високиот број станови за коишто се издадени одобренија за градба во 2021 година, додека бројот на продадени станови се намали на годишна основа.

Со тоа, учеството на становите во градба порасна на 69,4%, главно за сметка на намаленото учество на бројот на непродадените станови. Бројот на станови за коишто се издадени одобренија за градба во 2022 година се намали и се стабилизира околу историските нивоа по силниот раст во 2021 година. Просечниот коефициентот на апсорпција38 во првите три квартали од 2022 година изнесува 9,5% и е понизок во истиот период од претходната година како последица на намалената продажба на станови во првото полугодие. Следствено, просечниот период на продажба на изградените понудени станови е малку повисок во однос на 2021 година и изнесува 2,7 години.

Забавено е станбеното кредитирање

Станбеното кредитирање како важен чинител на страната на побарувачката за станови и натаму расте, но малку побавно во споредба со претходната година во услови на започнато заострување на кредитните услови во втората половина од годината. Кредитирањето на населението за набавка на станбен простор во 2022 година во просек се зголеми за 13,4%, што е помалку за 1,0 процентен поен од просечната стапка на промена во претходната година. Малото забавување на растот настанува во услови на непроменета просечна каматна стапка на новоодобрените станбени кредити и очекувања за заострување на кредитните услови на банките (во согласност со Анкетата за кредитната активност за последните две тримесечја во годината). Но, забавено станбено кредитирање е позабележително ако се анализира износот на новоодобрени станбени кредити, коишто во 2022 година се намалија за 5,4%, што следи по двоцифрениот раст во претходните четири години.

Станбените кредити се најквалитетниот сегмент од кредитното портфолио на банките составено од домаќинства, чија стапка на нефункционални станбени кредити забележа минимално подобрување и изнесуваше 0,6%.  Во структурата на станбените кредити преовладуваат кредитите за набавка на стан за живеење со просечно учество од 71,6% во 2022 година, коешто бележи зголемување во споредба со претходната година, наспроти помалиот дел којшто е за набавка на стан за друга намена40. Стапката на нефункционални станбени кредити и кај двата типа станбени кредити – за набавка на стан за живеење и за друга намена – е еднаква и исто така изнесува 0,6%.

коментари3 дена ago

Со АмЧам на тема…Технолошката експанзија неминовно ја потенцира потребата од заштита на интелектуалната сопственост

македонија4 дена ago

„Алкалоид“ со две признанија за придонес во безбедноста и здравјето на своите вработени

македонија6 дена ago

Анализа на Инсајдер ИД и ЕБОР: Како „дише“ пазарот за широка потрошувачка во Македонија?

банки6 дена ago

ПроКредит Банка обезбеди дополнителни 60 милиони евра финансиска поддршка за македонските мали и средни претпријатија во соработка со ЕИФ

банки1 недела ago

Нова понуда на хипотекарен кредит од УНИБанка

економија1 недела ago

Брако ќе промовира ново електрично возило на саем во Минхен

банки3 недели ago

Годишниот Извештај за одржливост на ПроКредит Групацијата покажува значителен придонес врз општеството и животната средина

технологии / компании3 недели ago

Таман се навикнавме на четботовите, доаѓаат и AI агенти

регион3 недели ago

Букурешт, Загреб и Атина стануваат сѐ поголеми „чувари на податоци“ на светските технолошки компании

интервју3 недели ago

Марија Кукуноска: Безбедноста и заштитата се фундамент за успешен и одржлив бизнис во време на бројни ризици и кризи